浅谈房地产工程造价的质量控制

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浅谈房地产工程造价的质量控制

【】本文对建筑工程项目管理的完善以及建筑市场的规范和发展有着重意义。造价控制应贯穿于工程建设的各个阶段,只有对决策设计、招投标、施工、竣工与后评价四个阶段进行有效控制,才能提高房地产开发项目的投资效益。
【关键词】房地产;工程造价;控制

1.决策与设计阶段决策与设计
阶段是工程造价管理控制的重阶段,影响着工程造价中80%—90%的工程投资。因此,在《工程造价新技术》中明确提出了造价管理的两个转变。
一是造价管理应转向以决策设计阶段为重点。传统的造价管理将施工阶段作为造价控制的重点,但是,决策阶段对建设标准水平、建设地点、工艺、设备等的选择是决定工程造价的基础,直接影响着设计、施工等阶段工程造价的确定与控制是否科学、合理的问题,因此。应该将决策设计阶段作为造价控制的重点。
二是主动控制。传统的方法是立足于调查—分析一决策基础上的偏离一纠偏—再偏离一再纠偏的被动控制方法,不能使已发生的偏离消失,主动控制立足于主动采取预防措施,尽可能减少或避免投资偏差的产生,能动地影响项目实施,主动地控制项目投资。如何在决策和设计阶段做好工程造价管理和控制工作,文章提出应从三方面入手。
1.1推行限额设计
按照设计任务书批准的投资估算额进行初步设计,再按照初步设计的概算造价进行施工图设计,然后按照施工图预算对施工图设计的各个专业设计文件作出决策。出图前预算人员应概算钢筋用量是否在合理范围内(与市内类似结构工程相比),使结构设计更合理,明确设计求,细化设计内容,强调通过设计概算,使工程造价控制在合理范围内,对采用新技术、新工艺降低设计工程造价的给予一定的奖励。
1.2优化设计方案
据研究分析,设计费一般只相当于建设工程全寿命费用的1%以下,但这一少于1%的费用对投资的影响却在35%—75%以上。单项工程设计中,建筑和结构方案的选择以及建筑材料的选用对投资又有较大影响,如建筑方案中的平面布置、进深与开间的确定、立面形式的选择、层高与层数的确定、基础类型选用、结构形式选择等都存在着技术经济分析问题。据统计,在满足同样功能的条件下,若技术设计经济合理,则可降低工程造价5%—10%,甚至可达10%—20%。在翡翠园的基础选型时,根据地质条件采用桩基形式,当时对采用机械钻孔灌注桩、静压桩、人工挖孔桩进行了反复对比机械钻孔灌注桩在费用上不确定因素较多,由于机械钻孔桩单价是以充盈系数1.3为基数计算的,实际施工中土质不好时可能会达到2.0,因此,其综合单价比人工挖孔桩高出30%,另外,一般搅拌抽出的泥浆在施工场地内不能随便放置,砌泥浆池,这就又增加了费用支出;人工挖孔桩在桩长20m时建议采用机械钻孔桩。经多次分析论证,最后确定在翡翠园采用人工挖孔桩为主基础形式,结算后证明这个方案经济合理,既缩短了工期,又降低了造价。
1.3审图阶段
在审图阶段应多采纳各方意见,加强图纸会审、审核、校对,如提出取消车库底板钢筋和复杂的装饰线条等内容,这对降低工程造价有实质性意义。
2.招投标阶段
2.1招标文件的编制
招标文件作为招投标过程乃至工程项目实施全过程的纲领性文件,是整个工程项目造价控制的关键。一个不完善的招标文件,会给日后的施工管理与造价控制带来麻烦和纠纷,引起索赔。业主在招标时,对大宗材料采用“甲供材料”这种方式,将材料的价格风险主动权掌握在自己手中,但其对“甲供材料”的数量和单价都必须作出明确的说明。另外,重视招标答疑,对业主平整场地的土方标高,承包商自行购买厨卫用具和灯具、装饰材料的档次、品牌、型号、功能、技术求均需作描述,并求承包商在施工前必须提供样品,经业主确认后才能施工。对这些问题的答复,一是慎重,充分考虑到对造价的影响;二是明确,不留下结算纠纷的隐患。
2.2工程量清单的编制与调整
工程量清单作为投标计价的依据,是整个项目造价控制的核心内容。承包商按清单提供的工程量计价,使各投标方站在同一平台上,从而避免了传统的价量分离和对图纸理解不一。应计算出工程量不同的弊病,工程量清单编制的每一个子目的工作内容与工作求应表述准确完整,做到分项不错不漏、不留缺口。招投标阶段产生的清单单价,将成为施工阶段造价控制的重工具。工程量清单计价招标中所允许的承包商不平衡报价,是指承包商在保持总价不变的情况下,调低某些分项的单价。同时提高另外一些分项单价,以期达到在施工中运用高索赔策略追加更多工程造价或尽早收回工程款的目的。
2.3评标办法
国际工程招标中普遍采用的评标方式是“最低价中标法”。它体现了公平的市场竞争原则,但目前在我国却应用得并不理想,其关键原因是建筑领域的市场化程度较低,企业还没有成为严格意义上的完全独立的市场主体,无法避免“价格大战”式的恶性竞争。中标价低于成本,建筑企业只能偷工减料,工期无法保证,导致纠纷不断,拖欠工人工资。因此,应采用合理低价中标法,可通过两方面措施来实现一是公布上控价,防止高价中标;二是业主适当承担风险范围,如对超过一定幅度的市场人工、材料、机械价格波动给予补偿等。
3.施工阶段
施工阶段主是对工程变更的管理和监控,需坚持一条原则先算后改,权衡利弊。在施工过程中,对主材的使用不能随意变更。很多承包商为了获得更高的利润,在施工过程中极力推荐发包方变更装修标准。由于现阶段建筑市场活跃,建筑材料品种繁多、来源广泛且价格变化快、差异大,变更的主材价格容易失真,这就必定会造成工程造价的上涨。
为降低工程造价,业主一查看承包商的材料报审表和报价单。检查原始凭证的真实性、合理性;二到现场核对材料的品牌、规格、数量、型号。建设单位应广泛掌握建材行情,多进行市场调查,对品牌材料或特殊材料应进行市场询价,做好价格签证,只有在确认价格后才能变更设计并开始施工,否则会给工程结算留下隐患。任何工程的变更都会对工期、造价造成影响,特别是已施工完成或部分完成后由于变更引起的拆除重做更是不可取。它必然造成工程造价的提高。如果是由于安全或功能方面不能满足求而变更,则必须严格按变更程序进行。任何涉及工期、造价的变更内容须经业主同意,具备原设计方出具的施工图纸,并就工期和造价达成共识或原则性意见及形成记录之后,才能进行施工。这样,才能保证工程价款的合理、准确。
4.竣工和后评价阶段
竣工结算是工程造价合理确定的重依据,无论是承包单位还是业主都十分重视工程价款的审核结算;同时,竣工结算的审核也是控制投资的最后一个环节。在这一阶段,求预算人员对工程量计算、预算定额套用、取费合理性的审查,以及变更签证、索赔条款、不可抗力因素的分析等都必须认真、仔细,并且还与工程各有关部门紧密配合,并做到将经过优化的设计图纸和经过认可的设计变更整理成规范的竣工图;与结算有关的问题都在招标文件中做明确规定并写入施工合同;经过审查的现场签证资料整理装订成册等等。后评价是对整个房地产项目的综合性评价,其主内容有三点。一是充分重视施工、监理、设计单位等各方的意见和建议,集思广益,分析造价控制如何在各环节得到有效衔接,如何有效防范价格风险等,真正达到工程造价由被动控制向主动控制转化的目的,并防止“三超”情况的出现。二是数据资料的积累、分析和整理归类。一个房地产项目从立项决策、设计施工到交房投入使用,经历了较长的建设周期,在各个环节积累了较为成熟的经验,产生了大量有关工程造价的数据资料。应认真细致地对待这些数据资料,通过与实际的联系分析、筛选,得出影响工程造价的各项因素,还可建立相关数据库,为今后搞好其他工程的造价控制作相应的铺陈。三是对后评价阶段工程造价的工作。一方面总结在整个项目建设期有效控制、全面管理造价的经验;另一方面分析自身在全方位控制造价方面的不足之处,尽可能找出因主观原因而影响全过程造价管理的因素,不断发现、解决存在问题,有效地控制造价。